東京都マンション管理士会
板橋支部
≪ 会員フリーテーマ「読ん得！」≫
区分所有法第17条（共用部分の変更）第2項の「特別の影響」とは
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」は分譲マンション等の住み方について定めた法律ですが、集合住宅であるため、その合意形成の仕方には様々な定めをおいています。いわゆる共用部分の変更については、その第17条で次の通りの条文になっています。
（共用部分の変更）
第17条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く 。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
2002（平成14）年の区分所有法の改正の際、それまで特別決議（区分所有者及び議決権の四分の三以上の多数による集会の決議）が必要とされていた大規模修繕工事が、たとえ多額の費用を要するものであっても、同条第1項の定めに改正することによって、普通決議でよいことになりました。これは、定期的に外壁塗装や補修などの大規模修繕工事をして行くことは、マンションの維持管理にとって必要不可欠であり、これについては、たとえ多くの費用がかかっても過半数決議で足りるとすべきであると考えたのです。（注１）これは、マンションの維持保全にとって必要欠くべからざる事柄の議決なので、より容易に合意できるように改正されたものと言えます。
次の第2項では、共用部分の変更がより容易になったといっても、その変更が専有部分の使用に「特別の影響」を及ぼすときはその専有部分の所有者の承諾が必要だと定めました。承諾を得られない限り、変更は認められないのです。これは、いくら多数決の原則といっても、その変更によって、ある特定の専有部分の使用に「特別の影響」を被る区分所有者の権利を保護するため設けられたものです。
問題は「特別の影響」とは何かということです。これについては、共用部分の変更によって専有部分の所有者が受ける影響が一時的で確定的でない場合またはその程度が軽微な場合には、その専有部分の所有者は承諾を拒むことはできず、また、その専有部分の所有者の承諾を得ていなくても、本条1項の特別多数決議がなされれば共用部分の変更は可能となると解釈されています。（注2）
たとえば、共用部分の変更工事によって、その工事の期間中に特定の専有部分への出入りが不自由になるケースはこのような場合に該当します。また、専有部分の増築に伴う共用部分の変更によって生じた特定の区分所有者の専有部分に対する採光・日照の影響について争った裁判で、裁判所がその影響は居室としての使用に大きな障害を生じさせないとして、「特別の影響」にはあたらないとした判例があります。（大阪高裁判平4・1・28判時1428号89頁）
つまり、第2項の趣旨は、共用部分の変更に伴い特定の区分所有者の専有部分の使用に影響がある場合、当該区分所有者の承諾が必要となりますが、いかなる場合にも承諾が必要なのかといえば、そうではなく、「一時的なもの」や「「軽微なもの」は「特別な影響」とはいえず、当該区分所有者は拒むことはできないというものです。少数者の権利を守る一方で、共同生活を基本とする集合住宅のガバナンスにも配慮し、バランスを取った条文であるといえるでしょう。
（文責：村上 民夫）
注１．「マンション法案内」（鎌野邦樹著・勁草書房）60頁
注２．コンメンタール「マンション区分所有法第３版」（稲本洋之助・鎌野邦樹著・日本評論社）112頁
☆「読ん得」アーカイブ☆
【大規模修繕に見る管理組合の悩みとマンション管理士の活用……現場レポート】